거꾸로 가는 대출 금리.. 주담대 금리 오히려 상승, 영향은?

미국의 금리 인하로 우리나라의 금리도 내려가야 한다는 의견이 많이 나오고 있습니다. 24년 10월로 예정된 한국 은행의 통화정책 방향에 관심이 많이 쏠리고 있습니다.

 

한국은행에서는 금리가 인하되면 집값이 더 상승할 것이며, 가계 대출이 더 늘어나는 금융불균형이 강화될 것이라는 보고서를 발표했 습니다. 특히 집값의 경우, 대출 금리 0.25%포인트 하락시 전국 주택 가격 상승률이 0.43%포인트(1년 후) 오르고 서울은 0.83%포인트로 더 크게 상승할 것이라는 의견입니다.

이에 나라와 가계의 빚을 줄이기 위한 정부의 지속적인 압박으로 한국은행이 지난 27일 발표한 '금융기관 가중평균 금리'에 따르면, 예금은행의 8월 가계대출금리(신규취급액 기준)는 연 4.08%로 7월보다 0.02%포인트(p) 오히려 높아졌습니다. 

 

주담대 금리 인상은 집값에 영향을 많이 미치는데, 전반적으로 부동산 시장이 전반적으로 침체되는 압력이 됩니다.

 

 

1. 주담대 금리 인상이 집값에 미치는 영향

① 대출상환 부담 증가

- 대출 이자가 늘어나며 월 상환액이 증가하게 됩니다.

 

② 주택 구매 수요 감소

- 이렇게 월 상환액이 늘어나게 되면 대출 없이 주택을 구매할 수 있는 구매자는 제한적이기 때문에 주택 구매에 대한 수요가 억제됩니다. 

 

③ 주택 가격 하락

- 수요가 줄어들면 공급이 늘어납니다. 수요 대비 공급이 늘기 시작하면 매매를 위해 매도자들은 가격을 낮추게 됩니다.

 

④ 부동산 투자 수익 감소

- 매매 가격도 낮아지고, 대출 이자 부담이 커지면 부동산에서 얻을 수 있는 수익이 감소하기 때문에 부동산 시장이 전반적으로 침체됩니다. 

2. 우리나라 금리 인하 시기는?

금융 당국과 은행의 각종 규제와 대출 조이기의 영향으로 가계 대출의 증가 속도는 많이 늦춰졌습니다. 또한, 서울 아파트 가격 상승폭도 대출이 줄며 다소 줄어서 한국은행이 당초 걱정했던 집값 상승에 대한 우려가 조금은 해소됐다는 의견이 있습니다.

 

하지만 10월의 경우, 아직 미국 금리 인하의 영향이 생각보다 가시화되지 않았고 우리나라의 연휴 등의 이슈로 가계 부채 상승률이 안정권에 들었다는 판단은 이르기 때문에 11월에 금리를 인하하는 쪽으로 발표할 것이라는 의견도 많습니다. 

 

통화정책방향 결정 회의의 경우, 10/11(금)과 11/28(목)에 예정되어 있습니다. 

 

 

3. 고정금리, 변동금리? 어떤 것을 선택해야 할까?

고정형 대출의 경우, 금리가 확정된 상품이기 때문에 가계 부채의 질을 개선하는데 도움이 됩니다. 대출 상환액이 일정하므로 가계 재정 계획 세우기에 유리하고 금리가 상승할 때도 이자가 고정돼 상환 부담이 증가하지 않습니다. 

 

정부는 최근 국내 은행들에게 자체적으로 운영하는 주담대를 고정형으로 운영하도록 지시했습니다. (목표비율 30%) 이를 위해 은행들은 인위적으로 금리를 조정해 소비자가 고정형 주담대를 선택하도록 유도했습니다. 

그 결과 현재 주담대를 받은 소비자 10명 중 9명은 고정금리를 선택했습니다.  

 

금리가 상승할 때는 고정 금리가 유리하지만 하락할 때는 변동형이 유리합니다. 현재는 주담대에 대한 고정금리가 변동금리보다 약 1%p 낮습니다. 그러나 곧 한국은행이 금통위에서 금리를 인하하면 변동금리가 고정금리보다 낮아질 수 있습니다. 

 

고정금리와 변동금리의 격차가 1%p 이상이면 변동금리 선택이 유리합니다.

만약 주택 구입의 목적이 실거주라면 주담대의 상환 기간이 길기 때문에 장기적으로는 고정 금리를 통해 불확실성을 줄이는 것이 중요합니다. 투자가 목적이라면 최대한 낮은 금리로 대출하여 수익을 극대화하는 전략이 필요합니다. 상황에 맞게 금리를 선택해야 할 때입니다.