부동산 묵시적 계약 연장, 조건과 주의할 점은?

묵지적 계약 연장이란 계약서에 작성된 계약 기간이 만료 시점이 도래했을 때, 임대인 또는 임차인이 6개월에서 2개월 전 계약 내용에 대해 따로 언급이 없는 경우 명시적으로 계약을 연장하지 않더라도 기존 계약과 동일한 조건으로 지속 이행되는 상황을 뜻합니다. (주택임대차보호법 제 6조)

 

1. 주요 특징 및 법적효력

임대인 또는 임차인이 새로운 계약서를 작성하거나, 기존 계약을 명시적으로 연장하지 않아도 계약 관계가 지속됩니다. 이전 임대차와 동일한 조건으로 연장하는 것을 암묵적으로 인정하기 때문에 전세금 또는 월세에 변동이 없어 추가 비용이 발생하지 않습니다. 

 

묵시적 계약 연장시, 임대인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없고 임차인은 연장된 기간 내 원하는 시기에 계약 해지가 가능합니다. (3개월 전 통보 필요) 묵시적 계약의 해지시 발생하는 수수료는 임대인이 부담합니다. 

 

단, 임차인의 의무 위반(임대인의 동의없는 전대, 주택을 고의 · 중대과실로 파손, 임차주택의 멸실로 인한 임차목적 미달성 등)이나 2회 이상 월세 연체시 임대인 측에서 계약 해지 가능합니다. 

 

묵시적 계약은 법적으로 인정받을 수 있습니다. (민법 제 639조 제 1항)

 

 

2. 계약서 작성, 꼭 필요할까?

묵시적 갱신이 되면 계약서를 작성하지 않아도 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장됩니다. 그러나 불가피한 상황으로 계약서를 꼭 작성해야 한다면, 특약으로 해당 계약이 전 계약과 동일한 조건이며 묵시적 계약 연장에 대한 내용을 인정한다는 내용이 필요합니다. (확정일자도 이전 신고 내용으로 유지)

 

 

3. 묵시적 계약 연장시에 계약갱신청구권을 사용할 수 있을까?

묵시적 계약 연장과 계약갱신청구권은 별개입니다. 만약 2년 전세 계약 후 묵시적 연장이 됐을 경우, 똑같이 2년을 더 살 수 있고 계약갱신청구권을 사용하면 여기서 2년을 더 살 수 있어 총 6년 거주가 가능합니다. (단, 계약갱신청구권 사용시 상한 5% 내 증액 가능) 

 

 

4. 묵시적 계약 연장 상태일 때 집주인이 바뀐다면?

임대인이 바뀌어도 기존 계약 내용은 승계되기 때문에 묵시적으로 연장된 계약 기간까지 거주할 수 있습니다. 다만 이후 임대인이 기간내 재계약거부 통보 또는 조건 변경을 요구할 수 있습니다. 

 

5. 주의사항

임차인에게 유리한 측면도 있는 묵시적 계약 연장이지만, 현실적으로 보증금을 원하는 시기에 받아 원활히 이사하기 위해서는 집주인과 계약 종료 시점 등에 대한 협의가 필요합니다. 임대인이 보증금 반환을 빌미로 중개 수수료를 요구하거나 연락을 회피할 경우, 내용증명 등으로 보증금 반환을 청구해야 합니다. 

 

내용증명 외에도 임대인과 주고받은 문자, 카톡, 통화 등을 활용해도 괜찮습니다. 다만 법적 효력이 있으려면 임대인에게 해당 내용이 전달되어야 합니다.