임대차 2법 폐지? 부동산 시장 영향은

임대차 2법은 20년 7월 도입된 주택 임대 시장 안정을 위한 법안입니다. 주요 내용은 계약갱신청구권과 전월세상한제입니다. 최근 이 임대차 2법이 주거 시장의 안정을 훼손한다는 부작용이 나타난다는 의견이 많아지고 있습니다. 

 

1. 계약갱신청구권

①개요

- 2년 전세 계약시 계약 만료 시점에 한 번, 계약을 2년 단위로 연장할 수 있는 임차인의 권리입니다. 임차인이 임대 주택에 4년간 안정적으로 거주할 수 있도록 합니다.

 

②특이사항

임대인은 본인 또는 직계 존속/비속의 실거주가 아니면 갱신을 거부할 수 없습니다. 

 

 

2. 전월세상한제

① 개요

기존 계약 대비, 임대료를  5% 만 올릴 수 있도록 제한한 규정입니다. 급격한 임대료 상승을 막고 임차인의 주거 부담 비용을 줄입니다. 또한, 예측가능한 범위 내에서의 임대료 운영으로 임차인이 더욱 안정적인 생활을 할 수 있도록 도와줍니다. 

 

② 특이사항

지역 상황에 따라 지방자치단체가 조례로 5% 이내로 인상률을 조정할 수 있습니다. 

 

 

3. 임대차 2법 유지? 폐지?

올해 기준 계약 갱신이 만료되는 아파트(전국) 전월세 물량은 약 6만 4천여 가구로, 전체 아파트 거래량 대비 10.9% 수준이라고 합니다. (출처 : 이코리아, 대한건설정책연구원)

 

이에 대통령실에서는 임대차 2법이 4년 가격 상승분을 반영해서 전셋값을 더 올리고 있기 때문에, 해당 법안은 폐지하는 방향으로 내부 토의를 진행하고 있고 전셋값 안정화를 위해 공급은 확대할 예정이라고 밝혔습니다. 

 

그러나 최근 부동산 가격이 불안정한 상황에서 해당 법안을 갑자기 폐지하면 시장 혼란만 가중시킬 것이라는 의견도 많습니다. 

 

해당 법안을 활용해 진행한 4년 전세 계약 만료되는 시점이 조금씩 상이하여 가격이 한 번에 폭등하지는 않을 것이며, 여전히 대출 이자가 높은 현 시점에서 임대인이 신규 세입자에게 갑자기 주변보다 높은 전세 가격을 제시한다면 공실 기간이 길어지는 리스크가 있기 때문에 가격을 쉽게 올릴 수 없습니다.

 

그래서 해당 법안을 당장 폐지해 혼란을 유발하는 것보다는 임대료 상승폭을 조정하거나 고액 전세가의 제한을 푸는 등의 보완 및 합의가 필요합니다. 

 

사실 현재 임대차 2법은 과반 의석을 확보하고 있는 야당의 동의 없이는 폐지가 불가능합니다. 더불어민주당은 이제 정착한 임대차 2법을 폐지하는 것은 어불성설이라며, 강력하게 폐지를 반대하고 있는 상황입니다. 

 

 

4. 전셋값 상승이 주택 매매가에 미치는 영향

① 매매 수요 증가

전셋값이 오르면 전세 거주보다 주택을 구매하는 것이 앞으로 부동산이 오를 경우를 생각했을 때 경제적으로 더 합리적이라는 생각으로 매매가 늘어나, 결과적으로는 매매가를 상승시키는 요인이 될 수 있습니다. 

 

② 투자 수요 증가

전셋값 상승은 같은 물건이라도 투자자로 하여금 본인 투자 자산의 비율을 더 줄여서 투자할 수 있는 환경을 만들어줍니다. 그래서 자본금이 많이 들지 않는 투자가 가능하기 때문에 투자를 위해서 주택을 매매하는 투자자들의 수요가 늘어납니다. 

 

③ 심리적 기대 증가

전셋값이 오르면 그만큼 주택 가격도 오를 것이라는 사회적 인식이 보편적이기 때문에, 전셋값 상승은 소비자들의 구매 심리를 자극합니다. 

 

 

5. 의견

사실 지금은 임대차 2법의 폐지보다는 글로벌 경제 위기 의식 / 금리 인하로 인한 부동산 버블이 더 걱정되는 때인 것 같습니다. 비교적 안정적인 부동산 등으로 자산의 이동이 많아질 예정입니다. 주택 구매시 무리하지 않는 선에서 자신만의 투자 철학이나 기준에 따라 전세계약/매매하는 것이 중요합니다.