우리 집 공시 가격, 어떻게 산정될까?

먼저, 공시가격은 공시지가와 다른 개념입니다.

 

공시지가란 국토교통부 및 지자체에서 대한민국에 있는 토지의 가격을 조사하고 감정해 적정 가격이라고 판단되는 결과를 공시하는 제도입니다.

공시가격은 그 땅 위에 있는 부동산에 대한 적정 가격을 뜻합니다. 공동주택 (아파트, 연립, 다세대)에 대하여 발표되며, 취득세 등 세금 부과시 활용됩니다. 

 

 

1. 공시지가

① 표준지공시지사

- 국토교통부장관이 토지 이용 상황, 주변 환경, 기타 조건(자연적·사회적)이 유사하다고 인정되는 토지 중 대표 표준지를 선정하고, 적정가격을 조사·평가하고 결정합니다. 매년 1월 1일 결정하여 공시한 단위면적당(㎡) 가격입니다.

 

② 개별공시지가

- 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기준하여 해당 토지 소재지의 시장·군수·구청장이 토지의 특성을 조사하여 지가를 산정한 후, 감정평가사의 검증+토지소유자의 의견을 수렴합니다. 이후 지방 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 지자체에서 공시하는 개별 단위의 단위면적당(㎡) 가격입니다.

 

 

2. 공시가격

① 개념

- 부동산 가격 공시에 관한 법률 규정에 따라 국토교통부장관이 매년 공시 기준일에 적정 가격을 조사 및 산정하여 공시한 가격입니다. 여기서 적정 가격이란, 해당 주택에 대하여 시장에서 정상적으로 거래가 이뤄질 때 성립될 가능성이 가장 높다고 인정된 가격을 뜻합니다. 

 

② 조사 대상

- 주택법 제 2조 제 3호의 규정에 의한 공동 주택 중, 아파트 / 연립주택 / 다세대 주택

 

③ 산정 기준

- 위에서 언급한 것처럼, 통상 시장에서 높은 확률로 정상 거래 성립이 가능하다고 판단되는 적정 가격으로 조사·산정됩니다. 매매 및 방매(물건을 내놓고 파는 것), 시세 자료, 감정 평가액, 분양 사례를 활용하며 단순 호가나 특수 사정에 의한 이상거래는 채택되지 않습니다. 

 

 

3. 공시가격 발표일

보통 매년 비슷한 일정으로 진행됩니다. 24년의 경우, 아래 일정으로 진행됐습니다.

 

- 24년 4월 30일 : 1월 1일 조사 및 산정한 가격을 공시

- 24년 5월 29일 ~ 6월 말 : 이의 신청

- 6월 말 : 조정안으로 재공시

 

공시가격의 경우, KDI 경제정보센터에서 확인할 수 있습니다. 

 

 

4. 공시가격의 문제점

공시가격은 종합부동산세, 재산세, 건강보험료 등 67개 행정제도의 기준이 됩니다. 그러나 이 공시가격이 아파트인지, 단독주택인지, 지역 및 가격에 따라 격차가 커서 문제가 됐습니다. 현실과 동떨어진 가격 산정도 이슈였습니다. (최소 30%~ 최대 70% 차이)

 

이에 이전 정부에서는 35년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 끌어올리기 위해 지난 2년간 연평균 18%씩 공시가격을 올렸는데 현실화율이 급등한데다 집값까지 실제로 상승하며 세부담이 커졌습니다. 

 

반대의 상황도 문제가 있었습니다. 이후 집값이 떨어지니 역전 현상이 발생하는 곳도 종종 있어, 부동산 가격보다 공시가격이 높아 세금을 더 많이 내기도 했습니다.

 

이에 지난 3월, 공시가격 현실화 계획은 전면 폐지되었습니다. 그러나 이에 대해 부자감세라는 의견도 적지 않습니다. 고가주택일수록 시세와 공시가격이 차이가 있을 수 밖에 없는데, 결국 이 세율을 낮춰주게 되기 때문입니다.

 

앞으로 적정 공시가격을 산정하기 위한 다양한 노력이 필요할 것 같습니다. 

 

 

 

 

+ 여담이지만 티스토리에서 진행하는 오블완 챌린지!

저도 한 번 도전해보려고 합니다. 글을 매일 쓸 수 있는 계기로 만들어보려구요. 화이팅..

 

https://www.tistory.com/event/write-challenge-2024

작심삼주 오블완 챌린지