아파트 재건축, 어떻게 진행될까? 재건축 절차 완벽 정리

건물이 낡아 노후화된 주택 및 건축물을 방치하면 안전 사고 발생 증가 뿐 아니라 도시 미관을 해치고 나아가 지역을 슬럼화하게 됩니다. 이런 부분을 방지하기 위해 낡은 주택을 허물고 해당 택지를 활용하여 새로운 주택을 건축하는 정비 사업을 재건축이라고 합니다.

 

 

1. 수선계획 수립 기준

각 항목당 정해진 기간이 지나면 전면 수리 또는 전면 교체를 진행해야 합니다. (주택법 시행규칙 별표 5)

지붕 방수, 외부 모르타르 마감	20년
외부 알루미늄 창·문	25년
전기 배전반/옥내 배선배관	20년
급수관/가스배관	20년
난방관	강관 15년, 동관 10년, PVC관 25년
급탕관	광관 10년

 

보통 한국의 경우, 건축물이 지어진지 30년이 지나면 재건축을 추진할 수 있게 됩니다. 미국의 경우 60년, 영국은 75년이 기준입니다.

 

2. 재건축 프로세스

① 도시 및 주거환경정비에 대한 기본계획 수립

- 인구 50만 이상의 도시의 경우, 의무 수립 대상입니다. 

- 주민들에게 해당 기본 계획을 공지합니다. (공람 / 14일 이상)

- 의회에서 의견을 청취합니다.

- 도시계획 심의위원회에서 기본 계획을 심의합니다. 

 

② 안전진단 실시

- 정비계획의 수립 또는 재건축 시행 여부 결정하기 위해 안전 진단을 실시합니다. 

- D등급 이하의 경우 재건축 추진이 가능해집니다.  

 

③ 정비계획 수립 및 정비구역 지정

- 주민 설명회를 개최하고, 해당 내용에 대해 주민들에게 공지합니다. (공람 / 30일 이상)- 의회 의견 청취합니다.- 공동 주택의 경우 300세대 이상 또는 1만㎡ 이상, 단독주택의 경우 200호 이상 또는 1만 ㎡이상일 때 정비계획 수립이 가능합니다. 

 

④ 추진위원회 설립

- 도정법 별지 제2호 서식에 의거해서 토지 등 소유자 명부 및 동의서(50% 이상 동의 필요), 위원장 및 위원회 주소와 성명, 위원 선정 증명서류와 같은 신청서를 제출해야 합니다. 

 

⑤ 조합설립인가

- 도정법 별지 제 4호 서식에 의거하여 신청서를 제출해야 합니다. 

- 조합정관, 조합원 명부 / 전체 구분 소유자의 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상 동의 / 동별 구분 소유자의 2/3이상 및 토지면적 1/2 이상 동의 / 총회 회의록, 조합장 선임 동의서 등

 

⑥ 사업시행인가

- 도정법 별지 제6호 서식에 의거한 신청서 제출이 필요합니다. (조합정관, 총의회결서, 사업시행계획서 등)

- 인가 전, 14일 이상 이해 관계인에게 공람하고, 의견 청취가 필요합니다.

- 사업의 계획/예산/일정 등이 검토되고, 시공사 선정 및 사업 자금 마련이 필요합니다. 인가 후 재건축은 본격적으로 시작됩니다. 

 

⑦ 관리처분계획 인가

- 기존 소유자들의 권리를 어떻게 나눌 것인지 규정합니다. 새로운 주택의 배정 방식 및 보상방법이 명시됩니다. 

- 인가 신청 전, 사업 주체는 토지 등 소유자에게 30일 이상 해당 내용을 공람한 뒤 의견을 청취해야 합니다.

- 도정법 별지 제7호 서식에 의거해 관리처분계획서, 총회의결서 사본 등을 제출해야 합니다. 

 

⑧ 철거/착공신고

- 기존 건물의 철거를 시작합니다. 철거 후 착공식을 진행합니다. 이후 건설이 시작되고 보통 2-3년 동안 진행됩니다.

- 건축법 별지 제25호 서식에 의해 철거신청서 제출이 필요합니다.

- 주택법 별지 제17호 섯기에 의거한 착공신청서는 사업관계자 상호간 계약서 사본, 착공도서, 감리장의 계획서 및 의견서를 동봉해 제출 필요합니다. 

 

⑨ 준공 및 입주

- 준공 검사를 통해 건물이 잘 지어졌는지 확인합니다. 검사 통과 후 입주가 가능하며, 기존 주민 및 해당 주택을 신규 분양 받은 주민들이 입주하게 됩니다. 

- 도정법 별지 제8호 서식에 의거해 감리자의 의견서 등을 제출해야 합니다. 

 

 

3. 재건축 진행 아파트 매매시 주의사항

재건축을 통한 투자를 하기 위해 매매를 한다면, 최소 사업시행 인가까지 진행된 아파트를 선택하는 것이 좋습니다.

 

다만 최근 몇 사례를 보면 시공사에서 원재료 및 인건비 상승 등으로 조합원들에게 공사비를 더 요구하는 등의 이슈로 사업에 속도를 내지 못하는 경우가 있습니다. 

 

또한 주민들의 동의도 문제입니다. 실거주 비율이 높거나 주민들의 연령대가 높은 경우, 재건축을 위한 공사비 분담이 큰 부담이기 때문에 재건축에 회의적인 반응을 보이게 됩니다. 

 

입지와 기존 주민들의 사업 추진 의지 등을 면밀히 검토하고 매매해야 합니다. 

 

 

 

4. 앞으로의 재건축 사업 정책

지난 7일, 국토교통부는 정비사업 속도 제고를 위한 협의회를 열었습니다. 지난 88대책 때 발표된 주택공급 확대방안의 후속 법안인 재건축 특례법 제정안과 도시 정비법 개정안을 위한 미팅이었습니다. 

 

① 재건축 특례법 제정안

- 기본/정비계획 동시처리, 용적률 및 높이 제한 완화 등 사업기간 단축을 위한 특례입니다.

 

② 도시정비법 개정안

- 임대주택 인수가격 상향 (현재 대비 1.4배), 재건축 조합 설립 동의 요건 완화, 주상복합 재건축 용도제한 완화 등의 규제 개선 내용입니다. 

 

 

정부가 주택 공급을 늘리기 위한 재건축 사업의 효율적인 추진을 돕는 다양한 개정안을 발표했지만, 전문가들은 이런 법률적 제한보다도 공사비 급드이 가장 큰 이유인데, 이에 대한 대책은 미비하다는 반응입니다. 

 

공사에 필요한 자재의 종류와 가격을 투명하게 정기적으로 조합에 알리고 설계 변경을 최소화할 수 있도록 해야 공사 기간 비용 증가에 대해 양측이 납득할 수 있다는 전문가들의 의견이 있었습니다.

 

이에 관련된 정부의 지원 내용도 발표될지 지켜봐야 하겠습니다.