부동산 경매 프로세스 알아보기

경매란, 돈을 갚지 못한 채무자가 가지고 있는 부동산을 돈을 빌려준 채권자가 강제로 매각할 수 있도록 하는 것입니다. 공매는 세금이나 공과금 채무가 원인이 되어 채무자 소유 부동산이 강제로 매각되는 경우를 뜻합니다. 오늘은 법원 경매에 대한 프로세스를 알아보겠습니다. 

 

 

1. 물건이 경매에 나옴

- 채권자가 경매를 신청하면, 법원에서 경매 개시에 대한 결정 및 매각을 준비합니다. 이후 매각 기일이 공고됩니다.

 

2. 물건 검색

- 법원 경매 정보 사이트, 경매 포털 등에서 관심있는 물건을 확인합니다. 입찰 가능 여부 뿐 아니라 위치, 감정가, 입찰 최저가를 확인할 수 있습니다. 

 

3. 물건 조사 및 권리분석

- 소유권 뿐 아니라 저당권, 가압류, 임차권 등 물건에 얽혀있는 법적 권리를 확인하고 이 권리들이 매수자에게 인수되는지를 확인합니다.

- 이를 통해 추가 비용이나 법적 책임이 발생할 수 있기 때문에 권리 관계는 꼼꼼히 분석해야 합니다. 분석 리포트를 활용하기도 하고, 전문가와 함께 진행하기도 합니다. 

 

4. 현장 조사

- 임장을 뜻합니다. 인근 시세도 확인하고, 실제 물건의 상태를 확인해서 실제 수익을 계산해볼 수 있습니다. 또한, 이틀 통해 입찰 금액 상한선이 정해질 수 있습니다. 

 

5. 입찰 준비 및 보증금 납부

- 경매 일정에 맞춰 법원에 방문합니다. 입찰표 작성과 함께 보증금을 납부하는데 보증금은 보통 감정가의 10%입니다. 법원에서 정한 입찰 보증급 납부 절차에 따라 납부합니다.

 

6. 경매 입찰

- 경매 당일, 입찰서를 제출합니다. 여러 명이 입찰한 경우, 최고가를 적어낸 사람이 낙찰자가 됩니다.

 

7. 대금 납부

- 낙찰 성공 후, 법원이 지정한 일정 안에 잔금을 납부합니다. 기한을 넘기면 경매가 취소될 수 있습니다.

 

8. 소유권 이전 등기

- 잔금 납부 후, 법원에서 배당 절차를 마치고 소유권 이전 등기를 신청합니다. 등기 비용, 각종 세금에 대한 추가 비용이 들어갑니다.

 

9. 명도 및 점유자 이주

- 사전에 살던 세입자 등, 점유자가 있는 경우 협의 또는 법적절차를 통해 명도(점유자 이주)를 진행합니다. 매각 명령문을 통해 강제 집행할 수도 있지만, 명도의 경우 쉽지 않은 경우도 있습니다. 

 

 

 

경매는 무조건 싸게 낙찰받기보다는 내재된 위험은 없는지, 앞으로 시세는 어떻게 될지 생각하여 신중하게 해야합니다.