2024 재건축 초과이익 환수제, 어떻게 바뀌었나?

재건축 초과이익 환수제란 2006년에 제정된 법안으로 재건축시 발생하는 초과 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 8천만원이 넘을 경우, 초과 금액의 최대 50%까지 환수하는 제도입니다. 

기존 기준은 3천만원이었으나, 윤석열 정부때 부담금 부과가 보류됐고 이후 야당과의 협상을 통해 24년 3월 상향됐습니다. 

 

1. 시행 목적

재건축시 발생하는 과도한 부동산 가격 상승을 억제해 주택 가격 안정, 사회적 불평등을 완화하는데 목적이 있습니다. 

 

 

2. 계산 방법

재건축 초과이익은 재건축 후 주택 가격에서 재건축 전 주택 가격과 사업 비용을 제외하고 나머지 금액입니다. 초과 이익이 많을 수록 환수 비율이 높아지며, 최대 50%까지 부과됩니다.

 

 

3. 지역별 현황

① 서울

24년 6월 기준 서울의 경우 31곳이 재건축초과이익환수제의 대상이 될 것으로 나타났고, 1인당 평균 부담금은 약 1억 6천만원입니다. 가장 부담금이 높은 곳은 최대 4억 5천만원까지 부과될 예정입니다. 

② 경기도

24년 6월 기준 경기도는 14개의 단지가 대상이 될 예정이며, 평균 부담금은 약 5700만원에서 최대 2억까지로 예측되고 있습니다.

 

 

4. 재건축초과이익환수제의 현재 상황

부담금 실제 부과를 위해 지자체가 절차를 진행하려 하면 재건축 조합들은 "부담금이 과도하다"는 등의 이유로 관련 서류를 제출하지 않거나 가처분 신청을 하고 있습니다. 

서초구 반포현대 재건축 조합은 21년 8월 재건축을 시작했습니다. 그러나 이 때의 주변 집값 상승률이 축소돼 현재 초과 이익이 너무 과도하게 산정된다고 주장하며 지난 5일 서초구를 상대로 부담금 부과 집행 정지 가처분 신청을 위한 법률 검토중입니다. 

과도한 부담금이 재건축 사업 추진을 더디게 하고 가구당 부담감이 커지는 등의 문제점이 있어 현재 정부는 재초환 폐지를 추진하고 있습니다. 

현재 해당 법안을 통해 실제 징수된 사례는 없으며, 부동산 투기와 버블을 예방하기 위해 만든 제도가 제대로 시행해보지도 않은채 폐기되는 것은 적절하지 못하다는 야당의 반대로 현재 국회에서 논쟁이 진행되고 있습니다.