전세보증금반환보증 보증료율 조정, 집값 영향은?

1. 전세보증금반환보증이란?

전세제도는 한국 부동산 시장에서 오랫동안 자리 잡아온 독특한 주거 형태입니다. 목돈을 예치하고 월 임대료를 크게 부담하지 않는 대신, 계약 만기 시 임대인으로부터 전세보증금을 전액 돌려받는 구조이죠. 하지만 최근 몇 년 사이 부동산 가격 변동성이 커지고, 일부 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 사례가 늘어남에 따라 전세입자의 불안감이 커졌습니다.

이러한 위험을 완화하고자 정부는 전세보증금반환보증 제도를 마련하고, 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등을 통해 가입을 권장해왔습니다. 보증기관이 가입자의 전세금을 대신 돌려주고, 이후 임대인에게 구상권을 청구함으로써 세입자가 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있도록 하는 제도입니다.

12년 만에, 정부는 전세입자 보호 강화와 보증제도 안정화를 위해 전세반환보증의 보증료율을 개편합니다. 이번 글에서는 그 주요 변경 사항과 배경, 시장에 미칠 영향을 분석해보겠습니다.

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전세보증금반환

2. 전세보증금반환보증, 왜 필요할까?

① 기본 개념

• 전세반환보증 : 전세금 반환 과정에서 발생할 수 있는 임대인의 미지급 위험을 방지하기 위한 보증 상품입니다.
• 보증기관 : 주로 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등이 전세반환보증 상품을 운용합니다.
• 핵심 구조 : 세입자가 보증료를 지불하고 가입하면, 계약 만기에 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 세입자에게 먼저 보증금을 지급하고, 이후 임대인에게 돈을 회수하는 방식입니다.

② 필요성

• 전세가격이 높아지거나 주택 매매가격이 하락하는 시기에 임대인의 자금 회전이 어려워질 수 있음.
• 세입자는 전세보증금이라는 목돈을 보호받기 위해 보증 제도에 가입함으로써 안전장치를 마련.

전세반환보증 가입률은 최근 몇 년간 꾸준히 상승해왔습니다. 전세보증금 규모가 예전보다 커졌고, 그만큼 세입자의 전세금 안전에 대한 관심과 불안이 커졌기 때문입니다. 그 결과 정부 및 보증기관은 보증 상품 다양화, 보증료율 조정 등을 통해 리스크 대비 체계를 지속적으로 정비해왔습니다.

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3. 2025년 전세보증금반환보증료율 변경 내용

2025년 전세반환보증의 보증료율 변경안은 전세가율이 70%가 넘어 위험 부담이 크면 기존보다 최대 30%까지 보증료를 올리고, 반대로 전세가율이 70% 이하라 위험이 적으면 보증료를 기존보다 최대 20% 인하하는 것이 포인트입니다.

1. 보증금 구간
   ① 1억원 이하
   ② 1억원 초과 ~ 2억원 이하
   ③ 2억원 초과 ~ 5억원 이하
   ④ 5억원 초과 ~ 7억원 이하
   
   
2. 보증 주택 형태
   ① 아파트
   ② 비아파트
   기존에는 아파트, 단독 ·다중 ·다가구, 기타로 3종류였지만 변경되는 법안에서는 보증 주택 형태가 2가지로 구분됩니다.
   
3. 가입 조건
   HUG 전세반환보증에 가입하려면 주택공시가격의 126% 이내로 전세보증금이 설정되어야 합니다. 
   
   
4. 전세보증금 설정 기준
   ① 70% 이하
   ② 70% 초과
   ③ 80% 이하
   ④ 80% 이상
   
   
5. 분할 납부제도 확장 및 할인·할증 규정 강화
   기존에는 전세의 경우, 2년치의 보증료를 한 번에 납부하는 방식이 일반적이었으나, 2025년부터는 보증 가입자의 편의를 위해 분기별·반기별 분할 납부 옵션이 더 폭넓게 제공돼 6개월 또는 12월 단위로 무이자 분납이 가능해집니다. 
   또한, 보증료 할인 대상에도 조정이 있습니다. 1주택자 및 다주택자의 경우 보증료 할인 적용이 불가합니다. 저소득자의 경우 기존 60% 할인율을 유지, 사회배려 대상자는 40%로 조정됩니다. 

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전세보증금반환2

4. 보증료율 인상의 배경

① 부동산 시장 변동성 확대

코로나19 이후 글로벌 금융시장의 유동성 증가와 금리 변동으로 인해, 한국 부동산 시장 또한 가격이 급등락을 반복해 왔습니다. 전세가격이 급등하면 보증 부담이 커질 수밖에 없고, 반대로 부동산 경기가 침체되어 주택 매매가격이 하락하면 임대인이 전세금을 제때 돌려주지 못할 가능성이 커집니다. 이러한 시장 변동성 확대가 보증기관의 재정 건전성에 대한 우려로 이어졌고, 결국 보증료율 인상으로 귀결되었습니다.

② 보증 사고 증가

과거에는 전세반환보증 사고 건수가 그리 많지 않았으나, 최근 2~3년 사이 주택 가격이 하락하거나 특정 지역에서 역전세난이 발생하면서 보증기관의 보상 규모가 급격히 늘어났습니다. 보증기관 입장에서는 연체되는 전세금을 대신 지급해줘야 하므로, 예상 지급액이 늘어나면 보증료 인상은 불가피하게 됩니다.

③ 제도적 정비와 수익자 부담 원칙

보증은 기본적으로 리스크를 담보로 하는 금융서비스입니다. 그동안 보증료율이 시장 위험 대비 상대적으로 낮았다는 지적이 있었고, 이에 정부와 보증기관은 위험도와 보증료가 합리적으로 연동되어야 한다고 판단했습니다. 결국 이 ‘수익자 부담 원칙’에 따라 전세입자 스스로도 적정 수준의 비용을 부담해야 한다는 사회적 합의가 이루어졌고, 2025년 들어 제도 개선이 이루어지게 된 것입니다.

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5. 세입자와 임대인에게 미치는 영향

① 세입자(임차인) 입장

• 보증료 부담 증가: 전세를 유지하거나 신규로 계약하는 임차인들은 이전보다 다소 높은 보증료를 지불해야 합니다.
• 안전성 강화: 보증료가 올랐다는 것은 보증기관이 더욱 안정적인 재원을 확보하게 됨을 의미하기도 합니다. 결과적으로 보증금 반환 사고가 발생하더라도 전세입자가 받을 수 있는 보상 가능성이 높아져, 제도적 안정성 측면에서는 긍정적일 수 있습니다.
• 분할 납부 옵션 확대: 목돈 마련이 어려운 임차인에게 분할 납부는 비용 부담을 완화해주는 측면이 있습니다.

② 임대인 입장

• 보증금 반환 압박 증가: 전세보증금반환보증에 가입하는 임차인이 늘어나면, 임대인은 보증 사고 발생 시 보증기관으로부터 직접 청구를 당하게 됩니다. 자칫 임대인의 신용도에 직접적 영향을 줄 수 있으므로, 임대인 입장에서는 전세 반환 자금을 더욱 철저히 준비해야 합니다.
• 전셋값 상승 가능성: 임차인이 부담하는 보증료가 인상되면, 임대인과 임차인 간 전셋값 조정 협상이 생길 수도 있습니다. 임차인들이 보증료 인상 부담을 임대료 인하 요구나 월세 전환 요구로 이어갈 수 있기 때문입니다.

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전세보증금반환3

6. 향후 집값에 대한 영향

① 전세 수요와 매매 시장의 상관관계

전세보증금반환보증 제도의 강화로 전세입자 입장에서는 안전망이 확충되지만, 전세금 자체가 오르거나 전세 구하기가 어려워질 경우에는 월세나 매매 시장으로 수요가 이동할 수 있습니다.

• 전세 수요가 줄어들면 매매 수요가 늘어나서 집값이 올라갈 수 있다는 시나리오가 존재합니다.
• 반대로 전세금이 오를 경우, 일부는 월세로 전환하여 주택 매매 수요가 감소할 가능성도 있습니다.

② 시장 안정 효과

보증 제도가 안정적으로 운영되면 세입자의 전세 피해가 줄어들고, 불안심리가 완화되어 시장 안정에 기여할 것으로 예상됩니다. 전세금 반환과 관련된 대규모 파산 사태나 사회문제화가 줄어들면, 시장 전체의 리스크 관리가 개선될 수 있습니다.

③ 단기 혼란 가능성

보증료율 인상이 시행되는 초기에는 임차인과 임대인 사이에서 비용 분담 문제로 갈등이 있을 수 있습니다. 또한 보증기관의 심사가 강화되면, 일부 임대인은 전세반환보증 가입이 어려워져 물건이 잘 안 나가는 상황을 겪을 수도 있습니다. 이러한 단기적 마찰은 시장 참여자들의 협상 과정에서 일시적으로 혼란을 야기하지만, 시간이 지나면서 제도와 시장이 안착하면 안정화될 것으로 예상됩니다.